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不動産投資には欠かせないローンの活用。その仕組みが10分でわかる方法！
2016年11月9日
不動産投資にはレバレッジの活用が不可欠です。有名な「金持ち父さん…」の書籍でも有名になった常識ですね。レバレッジを利かせるということは、ローンを活用して資産をどんどん増やしていくということです。
そんなことわかっているけど、そのローンがいろいろあって複雑でよくわからない！？という方も多いのではないでしょうか。今日の記事では不動産投資に必要なローンの仕組みが10分でわかるように、超・超簡単にまとめさせていただきます。ぜひ参考にしてください。
まず最初に不動産ローンと住宅ローンの違いを知る
同じ不動産の購入に使うのに、投資用と住宅用ではローンが違うの？？？ と思う方が多いのではないでしょうか。でもこの二つは全くと言っていいほど違います。
<ローン>
不動産の価値を重視しません。借り入れする人に返済能力があるかどうかでほぼ100％融資が決まります。
<不動産投資ローン>
その不動産の価値と賃貸経営の事業性を重視します。一般的に安定した収入があれば融資がおりる住宅ローンに比べると、その審査基準は厳しくなります。
（一般的に不動産投資ローンの事をアパートローンと呼ぶことも多いですが、アパートに限らず収益不動産の購入に利用するもの全般をそう呼びます）
まず最初に不動産投資ローンの仕組みを理解する時のポイントは次の用語に注目します。
不動産ローンの仕組み
<金利>
最近の不動産投資ローンの金利は、大体2.5％～7％の間です（2016年11月現在）これだけ幅があるのはそのローンの返済期間や、融資総額、申込者の属性（年収や職業）によって設定が変わってくるからです。更に、変動金利、固定金利の2種類があります。その名の通り、変動金利は経済情勢の変化により金利変動があった場合、それに沿って返済中でも金利設定が見直されます。固定金利は返済期間が満了まで同じ金利で融資を受けます。どちらの金利でどれくらいのパーセンテージになるのかは、審査により金融機関が提示します。
<返済期間>
通常は10年から長くても20年以内に設定されます。生涯かけて返済する住宅ローンのように30年や35年という長期の返済期間はありません。その金融機関にもよりますが、通常は建物の耐久残存期間を参考に設定されます。築年数が新しいものほど、長く借りられるという仕組みです。
<審査基準>
先ほども触れましたが、その賃貸経営の事業性を重点的に審査し、さらに申込者の属性も考慮します。収益性の高い不動産に年収の安定した人が借りるケースだと審査が通りやすく、その反対のケースになるほど審査が厳しくなります。融資が受けられなかったり、希望の額通りにならない場合があります。
<政府系金融機関>
国民政策金融公庫という政府出資の金融機関です。賃貸経営事業に対して、融資を行ってくれます。審査が比較的緩く、金利も低いのが特徴です。後ほど詳しく説明いたします。
<銀行融資>
大手銀行、地方銀行など銀行業務を取り扱う金融機関の貸付です。不動産投資ローンの融資に積極的な銀行と、取り扱いのない銀行など様々です。
<ノンバンク融資>
銀行業務を行う以外の金融機関の融資です。イメージ的には消費者金融を思い浮かべる人が多いですが、三井住友L&F、セゾンファンデックスが不動産投資ローンを扱うことで有名です。
不動産投資のローンはまず国民政策金融公庫や地銀から借りる！
では、個人不動産投資家の強い味方となるローンはどこで組めばいいのでしょうか？
１番から順番におすすめとなります。
１・国民政策金融公庫
「こっきんさん」という呼び名を聞いたことありませんか？事業を始めたり教育ローンを組んだりするときの強い味方です。政府出資の金融機関です。
不動産投資に貸し出すのではなく、「賃貸経営事業」に貸し出してくれます。主な特徴としては
・低金利(1％台)
・固定金利
・保証人が不要(保証協会利用)
・若者や女性、高齢者などを優遇（上記低金利からさらに金利減額制度あり）
比較的スピーディに実行されるその購入する不動産での賃貸業の事業性を重視して審査します。賃貸業は「国民生活事業」に該当するので最高4800万円までの借り入れが可能です。他の金融機関と比べて断然敷居の低いのが国民政策金融公庫です。購入したい物件が見つかれば、アポイントメントを取り付けて相談にいくことから始めるとよいでしょう。どんな金利でどれくらいの融資を受けられるのか、丁寧にアドバイスをもらえます。 融資制度の内容はこちらから確認できます。https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/index.html
２・地方銀行
個人投資家にとっては地方銀行も強い味方になります。どこの地方銀行でもといいうわけにはいきませんが、基本的にその不動産投資をするエリアで、積極的に取り扱っている銀行を探しましょう。
特徴としては
・国民政策金融公庫よりちょっと高い敷居
・金利と返済期間の取り扱いは、各銀行で取り扱いに差がある（金利、２％台から６％、 返済期間10年から25年）
・融資額や審査基準も独自に行っている銀行が多く様々
そして地方銀行の場合は、不動産業者から担当者を紹介してもらえることも少なくありません。まずはそのことを確認してみるのも一つの方法です。
３・ノンバンク
銀行よりも早い審査が特徴です。担保価値と収入などの属性を審査基準に早いときでは1週間営業日内に審査が下りる場合もあります。
ただし、金利は銀行よりも更に高めです。返済期間も10年から15年と短めな場合が殆どです。ローン商品によっては長期の返済やキャンペーン金利と宣伝している場合もありますが、何度かローンを組んだことのある人や、担保物件を多数所有している人向けといった印象です。
まとめ
いかがでしょうか。ローンの仕組みはもっと様々な特徴があります。でも最初に不動産投資を始めるときには、ここにご紹介させていただいた内容までは最低限理解しておいてください。いざ購入となってローンを組むときに慌てなくていいように、各金融機関でパンフレット等を取り寄せて、今の金利などを調べてみるとわかりやすくなります。
不動産投資の成功はローンをうまく活用することにかかっています。しっかりと運用していけるように、仕組みと内容をしっかり勉強していってくださいね。