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【賃貸経営のトラブル・お悩み100本斬り！！】 Vol.3 家賃滞納は大家さんにも責任がある？滞納対策と滞納させない秘訣とは
2017年5月12日
せっかく入居者で埋まっていても家賃を滞納する人がいると収益になりません。
中には何か月も滞納していて平然と暮らしている人もいます。
でもこれにはちょっと大家さんにもミスがあるかもしれません。
対策と防止策を考えてみましょう。
3営業日遅れていたら即行動
昭和時代家賃は借りている人が大家さんのところへ
家賃帳を持参して支払いに行くのが一般的でした。
でも今は銀行振り込み、管理会社への振り込み、
物件よってはクレジットカードで支払えてとても便利になっています。
でも裏を返せばこんなに便利なシステムが発達しているのに、
なぜ家賃の支払いが遅れるのでしょう。
期日から3営業日を過ぎても入金の確認が取れない場合は、
まず「未納のお知らせ」を入居者のポストに投函しましょう。
金融システムや連休などの関係から3営業日は待ってみます。
でも1週間では遅すぎます。
本当にこの月だけうっかり忘れていたのであれば
その時にすぐ支払われるはずです。
問題はこれでも支払いがされない場合ですね。
2段階目は内容証明郵便
お知らせ通知で支払いがされない場合は、連絡をとってみましょう。
この時点で連絡が取れたら期限を決めて
支払いの確認をしておきましょう。
〇月〇日までに支払ってくださいね、と確認しておきます。
この再期日にも支払いがされていなかったり、
引き続き連絡が取れていなかったりする場合は
内容証明郵便で督促をします。
家賃滞納についての内容証明郵便の書き方は
インターネットでいろんなひな形が見つけられます。
このとき、同時に連帯保証人にも送付します。
これは意外と行われていない方法ですがとても効果的です。
3カ月滞納になるまでにずっと連絡を取る
面倒かもしれませんが
家賃の滞納には根気よく連絡を取ることをやめてはいけません。
特に連絡が取れない場合は悠長にしいてられないでしょう。
既に空き家になっていたり
何か事件に巻き込まれていたりするかもしれません。
しかし明らかにそれらが確認できる状況になるまでは
勝手にカギを使って室内を確認することはできません。
連絡が取れている場合は解約にするのか、
一部の減額に応じるのか
それとも分割払いに応じるのかなどの話合いを続けていく必要があります。
これらの話し合いは文書に残しておいたほうがいいでしょう。
明け渡し訴訟
3カ月の滞納が続くと明け渡し訴訟の手続きができます。
実務では3カ月ですぐに判断をしてもらえず、
6カ月くらいの滞納の場合が多いようですが
3カ月を目途に訴訟を起こすのかどうかの判断はしておく必要があります。
訴訟自体は弁護士に依頼するかまたはご自身で行うことも可能です。
しかしやはり裁判所への手続きとなるので決して安易な方法ではありません。
普段時間に余裕のある方でない場合は弁護士に依頼することになるでしょう。
家賃帳はすごい
昔は金銭的に苦しくなるのが家賃滞納の主な原因でした。
近年は意外にも「ただ面倒だった」というのが理由なのをご存知でしょうか。
ネットの相談ページなどには
「ちょっと2カ月ほど振り込みに行かなかったら
大家がキレてるけど、どうしたらいいですか？」
というような質問が決して少なくありません。
中には滞納しているのに
「カギを変えられて腹立つ！」
と相談している人もいます。
なんとも言えない時代ですね・・・。
賃貸借契約も仲介会社に任せ、家賃の受け取りも銀行振り込みや管理会社任せ。
それが一般的な賃貸経営になっています。
でも本当に家賃滞納や問題が起こることを避けたいのであれば、
やはり借りている人とのことを大家さんも
もう少し理解していなければいけないような気がします。
成功している大家さんは
あえて家賃帳での支払いを借主に勧めているという人がいます。
最初は面倒がられますが銀行の振込費用がいらないですよ、
と説明すると応じる人も結構多いそうです。
管理会社に家賃の管理を依頼している場合でも
管理会社が大家に支払う時には振り込み手数料を差し引かれます。
今は他行宛て送金が８６４円もする時代です。
昭和的家賃帳システムは
振込手数料がゼロなのが当たり前な海外からきた外国人にも効果的です。
毎月顔を合わせることで逃げられる確率も減ります。
毎月たったの2～3分家賃支払いの時に顔を合わすだけで
家賃の滞納はほぼゼロになります。
遅れる時は連絡をくれるようになります。
支払いが苦しくなった時も向こうから相談しやすくなります。
家賃帳での集金が難しい場合は毎月の振り込みされた時点で、
はがきでお礼を出してもいいでしょう。
たったの52円です。
毎月が面倒なら半年に一度、
暑中見舞いや年賀状で家賃の支払いに対しのお礼を添えることも素敵です。
大家さんと入居者の信頼関係が薄くなることが
家賃滞納の大きな原因だと思えてなりません。
