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家賃保証制度は本当に保証される？
なぜ「かぼちゃの馬車」は家賃支払い停止に！？
2018年2月19日
女性専用シェアハウス物件「かぼちゃの馬車」を販売していた株式会社スマートデイズ。
オーナーへの家賃が支払い停止になり問題になっています。家賃保証制度は本当に安心なのでしょうか。
家賃保証制度のしくみ
家賃保証制度はサブリースシステムとも呼ばれています。オーナーはサブリース会社に一括で賃貸物件を貸し出し、サブリース会社が入居者と転貸契約を結びます。空室、満室に関わらずサブリース会社は賃料をオーナーに支払うので実質的にその家賃を保証する形になるのです。
例えば１０室あるアパートを一室５万円で一括借り上げ契約を締結したとします。サブリース会社はそれを一室あたり６万円で転貸し入居者から家賃収入を得ると設定します。毎月満室なら６０万円の収入です。サブリース会社は１０万円を受け取りオーナーに支払う５０万円から管理費や実費等を差し引いた金額を差し引きます。
仮に満室ではなく、７室だけの入居だと家賃収入は４２万円です。管理費・実費を差し引くことはできますがサブリース会社は自社が負担して保証している家賃の負担分を埋め合わせてオーナーに支払らうという仕組みです。
誰が聞いても安心な制度だと思いますよね？ でもこの制度にはいくつもの落とし穴があり、かぼちゃの馬車を運営していた会社による家賃支払い停止や、昨年話題になったレオパレス２１による家賃減額請求問題を引き起こすのです。
問題となる落とし穴
家賃が保証されるシステムなのにどうしてこんなに問題が多発するのでしょうか。家賃保証制度の実態は「保証は１００％ではない」という点です。サブリース契約を締結する際には必ず「近隣市場の変化やその他の理由により家賃は減額できることとする」と特約が入っています。空室がある状態で家賃を払い続けることはサブリース会社にとっても不利です。相場の変化という理由でいつでも家賃減額請求に応じるように基本的に規定されてしまっています。
また、その減額請求は借家法で可能だと認められているため賃借り人であるサブリース会社のほうが優位な立場になってしまう可能性があるのです。そのことを逆手に取り、減額させたり転貸人（入居者）を全て別の管理物件に移転させて全空室にしてからサブリース契約を解除されたというケースもあります。
家賃保証制度ではなく保証会社利用の移行
冒頭でもふれましたがかぼちゃの馬車も運営に行き詰まり家賃の減額、そして２０１８年に入ってすぐオーナーへの家賃支払いが不能となってしまいました。この会社では販売利益を主な収益としていました。銀行が融資を引き締め出した結果、新規に物件を購入する顧客が減ったことが資金ショートの主な理由になっています。
空室問題が全国的に広がっていくなか、何年も家賃保証を続けられるサブリース契約は皆無になっていくでしょう。安心賃貸経営の制度ではなくなったと考えてください。それよりも今後は家賃が不払いになったときに入居者に変わって支払ってくれる家賃保証会社を利用していくほうが主流になるでしょう。民法が今後改正され益々家賃保証会社への加入を条件とする賃貸経営が増えていくと見られています。この保証会社についてもまた別に機会に説明させていただきますね。