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必要な眼力！
インスペクターの目！
2019年7月13日
不動産投資において、良質の賃貸不動産が必要なことは言うまでもありませんが、いくら良い物件であっても利回りが落ちてしまっては意味がありません。
そのため、物件としては中古物件が好まれることも多いのですが、単に「中古」ということで購入すると、思わぬハズレ物件を引いてしまうこともあります。
購入の際には入念な確認が必要になり、インスペクションの重要性が非常に強くなります。
ここではインスペクションの重要性について、実際に起こりうる不動産トラブルと併せて紹介します。
１）建物の傾き
まずは建物の傾きについてです。
建物の傾きは簡単に修理することが出来ないので、最初の段階で発見しておくことが重要になります。
（１）傾きは進むことがある
建物の傾きは問題のある地盤を適切な改良すること無しに建物を建てた場合に発生しますが、現象としてはジワジワと沈んで行くことが多く、素人ではなかなか見極めることが難しい場合が多いです。
しかも、地盤沈下で影響を受けるのは、体感的な傾きなどもありますが、配管などへのダメージが大きいです。配管はライフラインの部分もありますので、あまりにもダメージが大きくなると、生活の支障が大きくなってしまいます。
（２）最初に確認することが大切
地盤沈下については、物件の取得時での確認が重要になります。とは言っても、傾きは非常に小さい場合も多く、素人判断では分からない物も多いです。
そのため、この確認はインスペクションに依頼することが推奨されます。プロは建物の傾きなどをレーザー機器などを使って確認します。最新の機器と確かな目で確認するので、非常に頼りになります。
２）雨漏り
次に雨漏りの問題です。
（１）雨漏りは重大なクレーム
最初に、雨漏りは重大なクレームになることを覚えておくべきです。雨漏りは生活に支障を来たすだけでなく、入居者の家財を汚してしまうことがあり、場合によっては損害賠償の問題にも発展し得るからです。
入居者が仮に数十万円、或いはそれ以上の家財を持っていることも想定されることを忘れるべきではありません。
（２）小さい不具合の発見が重要
雨漏りは屋根の防水の他にも、外壁の不具合やシーリングの不具合等、様々な原因の可能性があります。そして、この様な不具合は小さい内の対処が重要となり、プロの目が一層必要になります。
例えばシーリングのヒビ割れなど、理屈は素人でも分かったとしても、実際の現場は場数を踏んだプロの目には及びません。様々な不具合要因を総合的に判断できるインスペクターの仕事は重要になるのです。
３）部材の腐り
部材の腐りも大きな問題に繋がります。
（１）建物強度の低下
部材に十分な強度が無いと、建物の強度を確保できません。具体的には耐震性が落ちてしまったり、台風などが来た場合に、倒壊などのリスクが強まります。
部材が腐ってしまうと、建物の強度が低下してしまいます。そして、腐食が仮に著しく進んでいる場合には、最悪の場合、自重に耐え切れなくなって壊れる事態をも想定出来るのです。
（２）小さな隙間も見逃さない
部材の腐食は屋根や外壁からの水の浸入などによっても発生します。そのため、建物の小さい不具合から起こる場合もあり得ます。
インスペクターの目は素人では判別しにくい不具合を見極めます。そして、部材の腐食の様な二次被害をも予測します。これは、部材の配置なども知っているインスペクターならではの技術と言えるでしょう。
４）シロアリの害
シロアリの害も大きな問題に発展します。
（１）防蟻剤の薬効期間
木造建築の場合、シロアリ対策としては下から1メートル高さまで防蟻処理をすることとなっています。しかし、薬剤の効果は数年で薄くなってしまいます。そのために定期的なシロアリのチェックが必要になるのです。
（２）築年数の経った物件
ところで、新築の不動産の場合は定期的な確認を続けることが比較的簡単です。しかし、中古物件の場合は購入前の確認履歴を入手できるとは限らず、シロアリの被害の有無が分からないことがあります。
そのため、特に築年数の経った物件では、取得時のシロアリの有無を知ることが重要になります。その確認のためにも、インスペクターのプロの目が重要になるのです。
５）インスペクションのメリット
ここで、インスペクションのメリットについて改めて考えてみます。
（１）第三者のプロの目
建物のチェックは、理屈だけ聞くと簡単な様にも思えますが、確認手段なども併せて考えると様々なノウハウがあり、決して素人が真似の出来る仕事では無いことが分かります。確認のためには、建物の構造や、発生し得るアクシデントなどの知識や、豊富な経験が必要なのです。
また、建物の診断には「第三者の立場」が重要になります。
インスペクターはそれらの条件を兼ね備えたプロの集団です。投資用物件の鑑定には非常に有力な味方になってくれます。
（２）費用は先行投資と考えるべし
インスペクションにも費用は発生します。この金額は物件の規模などにもより、もしかしたら高くなるかも知れません。しかし、物件を健全な状態で利用するためには、最初の診断が非常に重要になります。
物件の最初の確認にはプロの目が必要です。発生する費用は先行投資と捉え、十分な確認をするべきでしょう。
６）まとめ
物件購入に際してのインスペクションの重要性について取り上げました。インスペクションが物件のリスク管理に、非常に有益であることが分かったと思います。
不動産投資の投資は物件購入だけが投資ではありません。物件のチェックのための投資も重要であることを覚えましょう。