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その雨漏りは致命的かも。
雨漏りによるダメージを再考する
2019年8月10日
不動産投資は家賃収入をベースとしたビジネスのため、魅力的な物件と入居者が欠かせません。
しかし、どんなビジネスでもリスクがある様に、不動産投資にも大きなリスクが存在します。
そして、その様なリスクは意外なところに潜んでいます。雨漏りもその様なリスクの1つです。
ここでは雨漏りについて改めて振り返り、その危険性等について考えたいと思います。
１）雨漏りは対岸の火事では無い
「灯台もと暗し」と言われる落とし穴はビジネスの世界でもありますが、不動産投資において、雨漏りはまさにそこに合致すると言えます。雨漏りの発生は誰でも分かっています。しかし、思わぬ時に発生してしまいます。それではどんな隙があるから発生するのでしょうか？
次に挙げるのは、「ついつい忘れがち」になる気をつけるべき要因です。
（１）物件は老朽化する
まず第1に挙げられるのが「物件は老朽化する」という厳然たる事実を認識しておくことが大切です。
確かに物件を新築で建てると、いつまでも立派な様に見えてしまいます。しかし建物には直射日光や雨等が容赦無く襲いかかります。
今の建物は耐久性が高いので、外観上は痛みが見えにくいかも知れません。しかし厳密に言うならば、建物の老朽化はその時にも進んでいることを忘れるべきではありません。
（２）サボりがちになるメンテナンス
物件が立派だと、ついつい老朽化について忘れがちです。そのためにメンテナンスを軽く見てしまうことも多いかと思います。
しかし、物件が老朽化する以上、メンテナンスも不可欠になります。更には老朽化を放置することもあり得るのです。
（３）雨漏りは突然に
ところで、雨漏りは室内での漏水の段階で気が付きます。
しかし、雨漏りは肉眼で発見する以前にも、壁の中や天井裏で建物を侵食している場合もあります。雨漏りに気が付いた段階には、部材が腐食していることさえ考えられるのです。
２）雨漏りの弊害は何か？
ここで、改めて雨漏りの弊害について振り返ってみます。
（１）入居者の家財への被害
まず第一に挙げられるのが、入居者の家財の損害です。
もしかしたら「家財が濡れるくらいは小さな話だ」とも考えられるかも知れませんが、家財は入居者の財産であることを忘れるべきではありません。そして、入居者の財産の価値は未知数です。例えば、入居者が高級ブランド品の衣服を持ってて、雨漏りのために汚してしまったら損害賠償の話にもなり得ます。
（２）空室の発生にも繋がる
雨漏りの話もそうですが、物件に不具合が発生して放置する場合、入居者の満足度に少なからず悪影響が出ることを覚えておくべきです。そして、その様な不具合は退去リスクを増やし、空室の発生にも結びつくことを覚えましょう。
例えば、近隣に同レベルの条件の物件が出来た場合、入居者の満足度が低いと、そちらに移ってしまう可能性も出て来ます。経営の立場としては、顧客を第一にするべきです。
（３）売却時に不利になる
雨漏りが発生すると建物は少なからずダメージを受けます。そして、そのダメージは時として売却の時には不利になる材料となります。と言うのも、収益物件の売却先は多くの場合が別の投資家となり、そこでは厳重に物件のチェックがされるからです。
特に今ではインスペクションが普及していますので、プロによる厳しい確認が行われます。そして、もしもその時点で雨漏りの痕跡などが見つかった場合、値引き、或いは交渉決裂などの事態も考えられるのです。
（４）信用の失墜
不動産投資は不動産が相手なのでは無く、人が相手のビジネスです。そのため、仕事に不手際があると信用失墜にも繋がります。この場合に信用は入居者だけの問題ではありません。不動産会社に対する信用も失う恐れがあるのです。そして、雨漏り等も大きな問題に発展する場合があるのです。
雨漏り等の不始末から、不動産会社の信用を失ってしまうことは危険です。入居希望者を紹介してもらえにくくなる可能性もあることを忘れるべきでは無いでしょう。
３）雨漏りを防ぐ手段は？
それでは、雨漏りを防ぐ手段にはどの様な物があるのでしょうか。
（１）物件取得時に確認する
不動産投資の場合、利回りの点では中古物件の方が有利になるので、そちらの方に目が行ってしまいます。しかし、中古物件は基本的に老朽化していると考えるべきです。そのため、取得時には入念な確そするべきです。
その様な場合に有用なのがインスペクションです。インスペクションを使えば、建物のプロが診断してくれるので、レベルの高いチェックが可能となります。
インスペクションにも費用が発生しますが、投資の一部と考えるべきでしょう。
（２）定期的なメンテナンスを忘れない
建物の不具合を予防するためには、定期的なメンテナンスが欠かせません。特に屋根や外壁、そしてシーリングの部分は入念なチェックが必要になります。そして、不具合が発見された場合は速やかな対処が必要です。
メンテナンスを適当にすると、物件が痛むこと、そして空室発生のリスクも出ることを覚えておきましょう。
５）まとめ
雨漏りは入居者対策、物件の維持、信用、売却といった様々な点で大きなダメージとなります。「対岸の火事」とは考えずに、日頃からのメンテナンスをしっかりとすることが大切です。