登録後、すべての物件が閲覧可能になります！
また、会員様には一般公開より先にお得な物件情報をメールで配信中！
（配信不要の方はお手数ですが、登録後にメルマガ配信解除の手続きを行ってください）
【岡山vs倉敷】不動産投資で検討すべき二市を4項目で比較！
2020年2月12日
岡山県で不動産投資を検討する時、最初に検討項目になるのが「岡山市と倉敷市のどちらが良いか？」です。
もちろん街の規模で言えば岡山が上ですが、実は岡山市と倉敷市の不動産投資はどちらが圧倒的に有利ということはありません。
なぜなら岡山市と倉敷市は、ファミリーとワンルームといった間取りタイプで差別化を考えるべきだからです。
岡山市と倉敷市には、不動産投資の視点で見るとそれぞれ特徴があります。つまり賃貸ニーズさえ捉えられればどちらのエリアでも不動産投資が上手くいく可能性は十分あるのです。
では岡山市と倉敷市の違いとは何か。
人口規模や生活インフラ、不動産事情などをご紹介しますので、岡山市と倉敷市で行う不動産投資の戦略を考えてみましょう。
最後までお読みいただければ、あなたにとって最適な不動産投資戦略が見えてくるはずです。
岡山と倉敷の【人口・生活インフラ】を比較
まず岡山市と倉敷市を比較したとき、人口規模や生活インフラの面では岡山市に軍配が上がります。
岡山市は「北区」「中区」「東区」「南区」の4区で構成されており、岡山県の中で面積が最も広いエリア。県庁所在地ということもあり、人が集まりやすいのです。
| 人口 | 商業施設数 （小売店） |
民間事業所数 | 学校数 （幼稚園～高校） |
病院数 | |
| 岡山市 | 72万1,348人 | 4,599店 | 3万4,033事業所 | 238校 | 56 |
| 倉敷市 | 47万5,828人 | 2,963店 | 1万9,087事業所 | 172校 | 36 |
■参考：岡山県 平成29年 岡山県統計年報、岡山県 令和元年度 学校基本調査結果
倉敷市の規模が岡山市に比べて大きく劣るわけではありません。ただ賃貸経営の視点で労働や福祉、利便性などを見る限り、岡山市のほうが有利なのは間違いないでしょう。
ただ工業というジャンルにおいては、倉敷市のほうが活発なエリアです。
| 工業関連の事業所数 | 従業員数 | |
| 岡山市 | 793事業所 | 2万9,507人 |
| 倉敷市 | 746事業所 | 3万5,950人 |
事業所数こそ岡山市のほうが多くありますが、従業員数は倉敷市のほうが多いのが分かります。
倉敷市の南側沿岸には「水島地域」という工業地帯が広がっており、製造品の出荷額や貿易港として日本で上位に入るエリアです。
結論、不動産投資の視点で岡山市と倉敷市を比べた時、どちらが圧倒的に有利ということはないと考えても良いでしょう。
岡山と倉敷の不動産投資を【空室リスク】で比較
都市の規模で見れば岡山市のほうが有利に思えるかもしれませんが、不動産投資の視点で見るとそうとも言い切れません。
理由は「空き家率」の差です。
空き家率は日本全国で増加傾向にありますが、岡山市と倉敷市は以下のようになっています。
| 住宅数 | 空き家数 | 空き家率 | |
| 岡山市 | 13万4,400戸 | 2万7,200戸 | 20.24% |
| 倉敷市 | 5万7,860戸 | 9,840戸 | 17.01% |
■参考：平成30年度 住宅・土地統計調査
住宅数、空き家数ともに岡山市が多くなっています。また空き家率においても岡山市のほうが多い状況です。
データを見る限り岡山市は物件数が多いだけでなく、倉敷市に比べて明らかに空き家率が高いと言えるでしょう。事実、住宅数の数は岡山市が倉敷市の2.3倍、空き家数は2.8倍です。
不動産投資で最も懸念されるのが「空室リスク」。岡山市で不動産投資を検討するなら、始めに空室リスクをどう抑えるかが最重要課題になると言えるでしょう。
岡山と倉敷の不動産投資を【利回り】で比較
そして不動産投資でもう一つ気になるのが、「利回り」です。岡山市と倉敷市の利回りに大きな差はありませんが、実は一つの特徴があります。
岡山市は単身者向けの物件割合が多く、倉敷市はファミリータイプの物件割合が多いのです。
【岡山市と倉敷市のタイプ別物件数割合】
■参考：平成30年度 住宅・土地統計調査
物件数の多さはライバルの多さを意味します。つまり岡山市は単身者向けの物件でライバル物件が多く、倉敷市ではファミリータイプでライバルが多いという風に捉えられるのです。
事実、不動産投資の利回りとリスクには以下のような関係があります。
【利回りとリスク・ライバルの関係】
| リスク | ライバル | |
| 利回りが高い | 高い | 少ない |
| 利回りが低い | 低い | 多い |
【岡山市と倉敷市の利回り比較】
| 単身者向け | ファミリータイプ | |
| 岡山市 | 10.79% | 11.14% |
| 倉敷市 | 11.09% | 10.68% |
■参考：楽待
表面利回りは不動産ポータルサイトの収益用物件を抽出し、物件タイプ別で平均を算出したデータです、
ワンルームなどの利回りは岡山市より倉敷市が高めであり、逆にファミリータイプの物件では岡山市の利回りが高めと逆転しています。
つまり岡山市は、単身者向け物件でリスクが高くライバルも多いエリア。倉敷市はファミリータイプでリスクが高くライバルの多いエリアという風に区別できるのです。
利回りが高いに越したことはありませんが、利回りが高いということは何かの理由で物件価格が安いため。つまり人気のないエリアだとか、修繕箇所や瑕疵があるため買い手が見つからない物件という可能性があるのです。
とはいえ、岡山市も倉敷市も利回り10～11％というちょうど良い水準。
賃貸需要としては特に問題なく、岡山市、倉敷市共に不動産投資に適したエリアと言えるでしょう。
岡山と倉敷の【ワンルームとファミリーのニーズ】
では最後に岡山市と倉敷市の不動産投資の戦略を考えてみましょう。
ずばり、岡山市と倉敷市の不動産投資で重要なのは「差別化」です。ここまでにご紹介した岡山市と倉敷市のデータをまとめてみましょう。
| 都市としての規模 | 空き家 | 単身者向け | ファミリータイプ | |
| 岡山市 | 大きめ | 多い | ライバルが多く利回りが低い | ライバルが少なく利回りが高い |
| 倉敷市 | 小さめ | 少ない | ライバルが少なく利回りが高い | ライバルが多く利回りが低い |
不動産投資のエリアとして見ると、岡山市も倉敷市も一長一短。あとは建物や立地などの賃貸ニーズを的確に捉えることが重要な課題となります。
そこでご覧いただきたいのが、岡山市と倉敷市における1世帯あたりの人数割合です。
■参考：平成27年国勢調査
岡山市は単身者世帯が非常に多く、岡山市内の4割近くが単身者であることが分かります。一方、2人以上の夫婦やファミリー世帯は倉敷市のほうが多くなっています。
つまり岡山市も倉敷市もライバルの多い物件タイプにこそ需要があり、だからこそ「差別化」が重要になるのです。
| 空き家 | 単身者向け物件 | ファミリータイプ物件 | |
| 岡山市 | 多い | 多い | 少ない |
| 倉敷市 | 少ない | 少ない | 多い |
ここまでを考えると、岡山市と倉敷市の不動産投資は以下のように戦略を考えてみても良いでしょう。
【岡山市】
単身者向け物件が多いため、ファミリータイプの物件を安く手に入れて高利回りを確保する
【倉敷市】
ファミリータイプが多いため、クオリティの高い単身者向け物件で勝負する
単身者向け物件が多いため、ファミリータイプの物件を安く手に入れて高利回りを確保する
【倉敷市】
ファミリータイプが多いため、クオリティの高い単身者向け物件で勝負する
あくまで公的なデータから考えられる一つの考え方ですが、そもそも不動産投資は良質な物件を安く手に入れるのが最初の入り口です。
あとは周辺の賃貸需要やご紹介したデータなどを参照しつつ、他の物件に負けない差別化さえ実現できればあなたの不動産投資も成功に限りなく近づけることができるでしょう。