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賃貸経営の火災保険！覚えるべき3つの基本と保険料シミュレーション
2020年2月26日
あなたは火災保険が大事だと聞いて、「なぜ大事なのか？」と疑問になったことがあるのではないでしょうか。「火災で建物が焼失しても、保険で建て直しや修繕ができる」という、何となくボンヤリとしたイメージということもあるでしょう。
火災保険に限らず、保険の仕組みは難しいのは事実です。「保険金」と「保険料」の違いを間違えてしまう人も少なくありません。
そこでこの記事では、賃貸経営で必ず加入すべき火災保険の基礎の基礎を3つに分けて解説します。
一般的に「個人が算出することはできない」と言われる保険料のシミュレーション方法もご紹介しますので、賃貸経営で火災保険の加入を検討されている方はぜひご参考になさってください。
【基本1】賃貸経営で火災保険に加入すべき理由
火災保険に加入すべき理由は、火災保険の補償対象が火災による被害だけではないためです。
特に賃貸経営における火災保険は、必ず加入すべき大きな理由が3つあります。
【賃貸経営で火災保険に加入すべき理由】
1. 補償されるのは火災による被害だけではないため
2. 日本は今後も自然災害が増えると見られているため
3. 隣家の火事によるもらい火で火事になっても、必ずしも賠償されないため
そもそも火災保険は、火災以外に以下のような被害も補償されます。
●落雷
●破裂、爆発
●風災
●雹災
●雪災
●水ぬれ
●水災
●盗難
●破壊、破損
●集団行為による暴力
上記の被害に対して補償があるというのは意外と知らない人も多くいます。火災保険で補償される幅が広いことに、あなたも意外に感じたのではないでしょうか。
また「3.」の「隣家の火事は必ずしも賠償されない」という意外な事実もあります。
実は日本の法律には、たった1条の「失火ノ責任ニ関スル法律」というものがあり、以下のように定められているのです。
民法第709条の規定は失火の場合にはこれを適用せず。但し失火者に重大なる過失ありたるときはこの限りに在らず。
民法709条とは故意過失により他人に被害を及ぼした場合に、損害を賠償する責任を負うという定め。
つまり失火ノ責任ニ関スル法律では、隣家の火事によるもらい火で火事になっても重大な過失でない限り責任を追及できないと言っているのです。
自分に非のない火事に備えるため、また昨今増えている自然災害に備えるためにも賃貸経営で火災保険は非常に重要な存在と言えるでしょう。
【基本2】賃貸経営で加入を検討すべき火災保険の種類
前章の「1.」でご紹介した「火災以外の被害も補償される」という点についてもう少し詳しく解説します。
賃貸経営における火災保険では、「施設賠償特約」や「地震保険」という見逃せない保険内容もあるためです。
【地震保険】
火災保険では補償されない地震や噴火、津波を原因とした火災・損壊・埋没・流出の損害が補償される。
【施設賠償特約】
所有する不動産の破損や劣化などで他人にケガや損害を負わせた場合、損害賠償額を補償してもらえる特約。最低1,000円ほどから火災保険に付けられます。
【家賃収入保障特約】
火災などにより収益物件が損害を受けた場合、修繕完了までの期間の家賃を補償してもらえる。
特に地震保険は法律により、火災保険に附帯して加入するよう定められている保険です。単独で加入することはできません。
最近になって「地震補償保険」という保険も登場しましたが、地震保険では足りない部分を補うのが目的の保険です。地震保険の補助的な保険と考えたほうが良いでしょう。
また家賃収入保障特約と似たものに「家主費用特約」という保険もあります。
火災による被害を補償するものではありませんが、賃貸物件内での死亡事故による家賃収入の損失や、清掃費用、改装や遺品整理などの費用を補償してもらえます。
火災保険以外にもある様々な保険と特約。全てに加入できるなら、あなたの賃貸物件で万が一を強力にバックアップしてくれるでしょう。
【基本3】収益不動産の火災保険料の決まり方
さて気になるのが、火災保険やその他特約に加入した時の保険料ではないでしょうか。
そもそも火災保険の保険料は、建物の種類や期間によって一定額で決められているわけではありません。もちろん保険会社により若干の違いはありますが、契約内容が同じならどの保険会社の保険料も概ね同じなのです。
事実、火災保険の保険料は以下の要素を基にして決定されます。
●建物のある地域：災害の多い地域かどうか
●建物の構造：火災に対する強度
●補償内容：火災保険契約で決めた災害の範囲
●附帯させた特約：その他火災保険に付けた地震保険や特約などの保険料
また火災保険料は保険金の大半を占める「純保険料」と、保険会社の人件費や広告料、利益などの基になる「付加保険料」の合算で決められます。
つまり「エリア」「構造」「補償内容」「保険会社が上乗せする利益」の4つで保険料が決まるのです。これらの要素を全て勘案して保険料が決まるため、一般の人が正確に火災保険料を算出するのは至難の業と考えたほうが良いでしょう。
ただ保険料の支払い方法は、どの会社でも概ね似たような方法が取られています。
【1年契約の場合】
・月払い
・一括払い
【長期契約の場合】
・一括払い
・1年払い
・5年払い
・10年払い
以前までは住宅ローンの期間に合わせて35年という期間でも契約できましたが、災害の増加や時勢の変化に対応できなくなるリスクを勘案して廃止されています。
なお当然ながら、長期契約かつ5年や10年などの一括払いになれば保険料は安くなります。
ただし賃貸経営で重要になる経費にできるのは、支払った保険料のうち1年分のみ。自分の資産状況や所有する不動産の収益状況を見ながら、契約期間や支払い方法を検討するようにしましょう。
岡山のアパートで火災保険料をシミュレーション
とはいえ、保険料が分からなければあなたも火災保険への加入も検討しづらいことでしょう。
そこで一つ、参考になるシミュレーターをご紹介します。
損害保険ジャパン日本興亜株式会社では、「1分でできる保険料クイック試算」というページを公開しています。
持ち家はもちろん、賃貸物件の火災保険料を目安として知るための参考になります。
![「1分でできる保険料クイック試算]の参考画面](https://kurasuke.com/wp-content/uploads/2020/02/「1分でできる保険料クイック試算の参考画面.jpg)
引用：損害保険ジャパン日本興亜株式会社 1分でできる保険料クイック試算
試しに以下の物件を岡山県で賃貸経営した場合に、保険料がどのくらいになるかシミュレーションしてみました。
●エリア：岡山県
●物件種別：賃貸アパート（6戸）
●延べ床面積：200㎡
●構造：木造（準耐火構造）
●築年数：20年
●物件価格（建物）：2,500万円
【契約期間と支払い方法による保険料】
| 1年一括払い | 5年長期年払（年払い） | 10年長期一括払 | |
| 地震保険あり | 3万2,800円～4万4,540円 | 3万1,300円～4万2,210円 | 19万4,620円～29万4,980円 |
| 地震保険なし | 2万1,440円～3万3,180円 | 1万9,940円～3万850円 | 18万3,260円～28万3,620円 |
参考：損害保険ジャパン日本興亜株式会社 1分でできる保険料クイック試算
あくまで参考の保険料ですが、やはり長期契約でまとめて支払うことで保険料が安くなるのが分かります。
地震保険を付けて1年一括払いだと10年で32万8,000円ですが、10年長期一括払いの場合は19万4,620円。実に13万円以上の差です。
賃貸経営で火災保険は必ず加入すべき重要な保険です。
ただし雪の少ない地域で雪災を付けたり、保険料を一括で払う余裕があるのに変な迷いから1年払いにしてしまうと損してしまいます。
自分の所有する物件の地域や構造、必要だと考えられる補償をしっかり考え、長期的な安心を得られる火災保険への加入を心得えるようにしましょう。