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不動産投資の返済比率はあくまで目安！銀行が見る3種類の返済率を解説
2019年12月7日
住宅ローンの話題でよく目にする「返済比率」。
実はローンと収入の割合を示す指標は、他にもたくさんあります。あなたもきっと、返済比率なら一度くらい目にしたことがあるのではないでしょうか。
一般に示される返済比率は、あくまで住宅ローンで重視される指標です。それに対し今回ご紹介する他の返済割合は、主に「不動産投資で使う指標」。ただ少し視点を変えてみると、他の指標も決して住宅ローンや家計と無関係とは言えません。
では返済比率以外にどんな指標があるのか。
今回は覚えておいて損はない、銀行が見る3種類の返済率を分かりやすく解説します。
住宅ローンと不動産投資で違う銀行の審査基準
返済比率とは、収入に対する返済額の割合です。簡単に言い換えると「年収の何％くらいがローンで消える？」が分かる指標。返済比率を計算する目的は、貸したお金を返済できるかの安全度を計るためです。そのため返済比率は、住宅ローンや不動産投資ローン、消費者金融などで審査する項目でもあります。
例えば年収が500万円でローンの年間返済額が150万円なら、返済比率は30％です。
住宅ローンの返済比率は30％以下が良いとされていますが、実はローンの種類によって返済比率の適正な目安は異なります。
- ・住宅ローン：30％以下が望ましい
- ・不動産投資ローン：50％以下が望ましい
この記事をお読みのあなたは、「賃貸の家賃は給与の3割以下が良い」という話を聞いたことがあるのではないでしょうか。それを持ち家に置き換えるなら、「住宅ローンは年収の3割まで」が目安になります。
では不動産投資ローンの「返済比率は50％以下が望ましい」という根拠は何でしょうか。
理由は家賃収入から支払う費用の目安が以下だとされているためです。
（画像1）
上記はあくまで一般論ですが、家賃収入を100だとするなら、税金を含めた全部の費用が80～95。つまり不動産投資ローンの返済額が50％より多いと、費用を払って手元に残るお金がマイナスになるかもしれないのです。
誰でも知ってる！？返済率の基本「返済比率」の計算方法
実は返済比率には、いくつか種類や異なる考え方があります。
まずは返済割合の基本である「返済比率」の計算方法をおさらいしておきましょう。
（画像2）
一般的な例で計算してみましょう。
・年収：400万円
・年間のローン返済額：100万円
【返済比率】
（ローン返済100万円 ÷ 年収400万円） × 100 ＝ 25％
返済比率は30％を下回っていますので、健全な住宅ローンを組めているということになります。
なお返済比率について、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考になさってください。
資産に対する借入割合「LTV（借入比率）」とは？
返済比率とは別に「LTV（借入比率）」という指標があります。
LTVは「所有している資産（不動産）に対する借入金額の割合」です。分かりやすく言い換えると「その家を手に入れるのに、どのくらい借金に頼っているか」を表す指標となります。
最近では住宅ローンの審査でも見られる指標であり、当然、不動産投資では特に重視される指標です。
計算式と目安は以下のとおり。
（画像3）
家の価値が1000万円、借入額が500万円なら借入比率は50％と計算できます。「家を買うお金の半分は借金です」という風に言い換えると分かりやすいでしょう。
住宅ローンの審査では年収や勤続年数、過去の借入履歴などが重視されると言われます。ただ不動産の担保評価も見ますので、LTVも返済比率同様に重要な指標と考えたほうが良いでしょう。
また不動産投資ローンにおいては、銀行は特にLTVを重く捉えます。
不動産投資ローンは家賃収入で返済しますが、空室が多く発生すればローンを返済できません。返済できなければ、不動産を売却して返済します。ただローン残高以上で売却できないと借金だけが残り、最悪、自己破産もあり得るでしょう。
そこで銀行はLTVを計算して、「いざという時に不動産を売って完済できるか」を考えるのです。
LTVは会社経営でも使われる指標。経営の安全度を計るため、どのくらい借金に依存して会社を経営しているかをLTVで見たりします。
また会社に融資する銀行も、LTVが分かれば融資の是非を判断することが可能です。いざという時に会社という資産を売却し、不良債権を回収できると判断されれば融資を実行します。
投資の余裕度が分かる「DSCR（借入償還余裕率）」とは？
不動産投資で、もう一つ覚えていただきたい返済割合の指標「DSCR（借入償還余裕率）」があります。
「収入に対するローン返済の余裕度」を計る指標。返済比率や借入比率は「％」で表しますが、DSCRは「倍」で表します。
DSCRの計算式は、正確にお伝えしようと思うと少々複雑です。
そこで端的に分かりやすい言葉に置き換えた計算式をご紹介します。
（画像4）
簡単な具体例を見てみましょう。
・年間の家賃収入：500万円
・税金を含めた運営費：100万円（家賃収入の20％）
・年間のローン返済額：300万円
【DSCR】
（500万円 － 100万円） ÷ 300万円 ＝ 1.33倍
1.3倍より上ですので、上記の不動産投資は「余裕」と判断できます。
DSCRは、銀行が融資を実行するか否決するか決める大事な指標です。一般的には「1.2倍では融資されない」と言われていますが、あくまで目安として考えましょう。
なお理屈が難しいため簡単にご説明しますが、DSCRを計算する際の「ローン以外の費用」には減価償却費やローンの元金部分を含みません。
減価償却費は実際のお金を支出しない税法上の費用。ローンは人によって利用しない人もいます。
よって減価償却費やローンの元金部分をDSCRの計算に含めるのは、指標を表すのに不適切なため計算には含まないのです。
3つの返済率は住宅ローンでも気にすべき？
途中でお伝えしましたが、住宅ローンで返済比率以外の指標を極端に気にする必要はありません。
なぜなら、返済比率を計算して30％以下に抑えられれば、LTVやDSCRも概ね安全圏になるためです。
もちろんLTVやDSCRを全く見ないことはありませんが、お金を借りる人の属性が最も重視されます。事実、国土交通省がまとめている「民間住宅ローンの実態に関する調査」で以下のような結果が出ています。
（画像5）
出典：国土交通省 平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査
健康状態が一番重要なのが分かります。4番目にLTVに関係する担保評価や、返済比率と同義の返済負担率も8番目にあります。しかし先ほどもお伝えしたように、返済比率が3割以下であれば数字としてあまり気にする必要はないでしょう。
例えば住宅購入の自己資金がゼロ、つまり全て住宅ローンで家を買えることがありますよね。
もし自己資金ゼロで購入した住宅をLTVで計算すると、以下のようになります。
住宅の購入価格（諸費用含む）：3500万円
住宅ローン借入額：3500万円
【LTV】
350 0万円 ÷ 3500万円 × 100 ＝ 100%
目安が60～80％までと言われているLTVに対し、上記の住宅ローンは100％のLTVです。もし銀行がLTVを重視していたら、お金を貸せるわけがありません。
ではDSCRではどうでしょうか。
DSCRは手元に残る家賃収入をベースに考えます。持ち家で家賃収入は発生しませんので、「年収＝家賃収入」「ローン返済以外の生活費＝年収の60％」と仮定して計算してみます。
年収：400万円
生活費：240万円（年収の60％）
住宅の購入価格（諸費用含む）：3500万円
住宅ローン借入額：3500万円
ローン金利：1.5％
借り入れ期間：35年
ローンの年間返済額：約129万円
【DSCR】
年収400万円 － 生活費240万円 ＝ 手残り収入160万円
手残り収入160万円 ÷ ローンの年間返済額129万円 ＝ 1.24倍
1.3倍以上が望ましく、1.2倍以下では融資が受けられないDSCRに対し、上記の住宅ローンはギリギリです。
自己資金を多めに用意しなければ融資は受けられないかもしれません。
銀行の住宅ローンでLTVやDSCRを重視していたら、自己資金ゼロで住宅購入なんてできないでしょう。銀行も利益を上げないといけませんから、返済割合よりも借りる人の年収や勤続年数などを最も重視します。
つまり「ちゃんと働いて住宅ローンを返済できる」と見込めれば、住宅購入資金を貸してくれるのです。
ただ最初にお伝えした、「返済比率」だけは重要です。
これは金融業界における基本であり、住宅ローンの審査でも確認される項目というのは覚えておきましょう。
LTVやDSCRは主に投資の世界で使われる指標です。ただ自分の持ち家にLTVやDSCRに当てはめてみると、住宅の資産価値や家計を改善するヒントなども見えてくるでしょう。
持ち家をロジカルに捉えるなら、LTVやDSCRで考えてみるのも面白いかもしれませんね。