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不動産投資のランニングコスト一覧！経費の節約方法と将来の費用とは？
2020年3月14日
あなたは不動産投資をするにあたり、毎月家賃収入の20～30％くらいのランニングコストがかかるというのをご存知でしょうか？家賃収入が100万円なら手元に残る収入は70～80万円ということです。
実は他にも考慮しなければならない費用があり、人によって「不動産投資なんて全然儲からない！」なんて言う人もいます。
ただそれは、ランニングコストの内訳や削減方法を知らないからと言えるでしょう。
コスト削減の方法やランニングコストのコントロール方法を知れば、必ず不動産投資は成功するのです。
今回は、不動産投資をするなら必ず把握すべき「ランニングコストの一覧と具体的な金額」に加え、「ランニングコストの削減方法や大事な修繕積立金の考え方」を解説します。
【ランニングコスト一覧】不動産投資の管理にかかる費用
あなたがもし不動産投資が初めてなら、不動産投資のランニングコストは「物件・建物管理」、「入居者対応」、「税金・ローン返済」といった3つに分けて把握すると良いでしょう。不動産投資でかかるランニングコストは意外と多く、初めての不動産投資だと全て把握するには慣れが必要だからです。
【物件・建物管理】
●管理会社に払う費用
●修繕費やリフォーム費
●共用部などの水道光熱費
●火災保険料
【入居者対応】
●入居者募集費用
●家賃管理・滞納管理
【税金・ローン返済】
●不動産投資ローンの返済
●固定資産税・都市計画税
●所得税（同じ税金だが、所得税は収入により税額が変動する）
●税理士費用
【その他】
●通信費
●雑費
●消耗品費
etc……
上記はアパート経営を想定したランニングコストですが、マンション投資だと「修繕積立金」や「管理費」なども必要です。
また税法上で、不動産投資用ローンの元本部分は費用にはなりません。
ただ実際には銀行に返済をしていますので、不動産投資家からするとランニングコストとして収支計算すべき費用になります。
ではそれぞれのランニングコストについて、具体的にどのくらいの金額になるか見てみましょう。
不動産投資のランニングコストの相場！手元に残る収入は？
最初に「不動産投資のランニングコストは家賃の20～30％」とお伝えしました。あなたは「せっかくの家賃収入がそんなに減っちゃうの……？」と思われたのではないでしょうか。
不動産投資のランニングコストはだいたいの相場があります。
あくまで目安ですが、一般的な不動産投資のランニングコストについて実際の費用をご覧ください。
| 【建物管理】 | |
| 管理会社に払う費用 | 家賃の5％ |
| 修繕費やリフォーム費 | 家賃の5～8％ |
| 共用部などの水道光熱費 | だいたい10万円で収まる |
| 火災保険料 | 月額換算2,000～3,000円（年間3万円前後） |
| 【入居者対応】 | |
| 入居者募集費用 | 家賃の1か月分 |
| 家賃管理・滞納管理 | 管理会社に払う費用に含まれることが多い |
| 【税金・ローン返済】 | |
| 不動産投資ローンの返済 | 借り入れ額による |
| 固定資産税・都市計画税 | 不動産評価額の1.7％ |
| 所得税 | 家賃収入額による |
| 税理士費用 | 3～10万円（依頼内容による） |
| 【その他】 | |
| 通信費 | 利用サービスによる |
| 雑費 | 状況により変動 |
| 消耗品費 | 状況により変動 |
説明が複雑になるため詳しい計算は省略しますが、不動産投資ローン以外で金額が明確なものだけなら、ランニングコストは最低でも家賃の15％くらいです。これはかなり安く見積もった金額であり、変動する費用があることを考えると、やはり20～30％はかかると考えたほうが良いでしょう。
ただ問題は、不動産投資ローンの返済まで含めたらどうなるかという点。
不動産投資ローンの返済額は、年間家賃の50％以下に抑えるのが普通です。つまり不動産投資で純粋な利益になるのは、家賃収入から「不動産投資ローン50％ + 他のランニングコスト20～30％」を差し引いた額になります。
すると手元に残るのは、家賃の20～30％くらいになるのです。
収益に影響！削減できるコストと削減できないコスト
さて、ここまでお読みいただき、勘の良いあなたならこんなこと思ったのではないでしょうか。
「状況に応じて金額が変わるものがあるなら、コスト削減も可能ということ？」
「ランニングコストを節約すれば、手元に残る収入が増えそうだ」
その通り、実は不動産投資の方法によってランニングコストの金額には差が生まれます。
ベテラン大家さんやコツを知ってる不動産投資家は、ランニングコストの相場を理解し、コントロールする方法を知っているのです。
では前章までにお伝えしたランニングコストについて、削減できるコストと削減できないコストをご紹介します。
【削減しやすいランニングコスト】
●所得税
●修繕費やリフォーム費
●共用部などの水道光熱費
●火災保険料
●入居者募集費用
●通信費
●雑費
●消耗品費
●税理士費用
【削減しづらいランニングコスト】
●管理会社に払う費用●固定資産税・都市計画税
●家賃管理・滞納管理
●不動産投資ローンの返済
削減できるランニングコストが多いことに意外だと感じられたのではないでしょうか。
なお「コスト削減できない」ではなく「コスト削減しづらい」としているのは、コスト削減できることもあるものの、手続きの面倒さや削減効果が表れづらいなどの理由があるためです。
例えば管理会社に払う費用や滞納管理にかかる費用などは、削減できたとしても管理品質が落ちるためおすすめできません。またローン返済額も繰り上げ返済などにより月々の返済額を安くできますが、まとまった資金が必要です。
ただそれ以外のランニングコストは、工夫さえすればコスト削減できます。家賃収入の30％もかかっていたランニングコストを20％以下にできた事例もあるほどです。
削減できた15％は、そのままあなたの家賃収入になります。年間の家賃収入が300万円だとしたら、年間45万円の節約です。
もし不動産投資を考えるなら、この機会に経費削減が大事だということはしっかり覚えておきましょう。
資産価値を維持！積み立てで将来のランニングコストに備えよう！
さて、ここまで解説したランニングコストは、所有する不動産の運用で定期的に必要な費用。実は運用中の費用とは別として、「将来の大規模修繕費用に備えた修繕積立金」も必要です。
大規模修繕や修繕積立金というとマンションをイメージされるかもしれませんが、アパートなどの小型の集合住宅でも必要になります。
だいたいの目安になりますが、運用する不動産の規模によって築30年目までに必要な修繕費をご覧ください。
| 木造 | 10年目 | 15年目 | 20年目 | 25年目 | 30年目 | 計 |
| ファミリータイプ（10戸） | 約100万円 | 約640万円 | 約200万円 | 約1,000万円 | 約230万円 | 2170万円 |
| ワンルームタイプ（10戸） | 約70万円 | 約500万円 | 約180万円 | 約900万円 | 約180万円 | 1830万円 |
参考：国土交通省 民間賃貸住宅
金額だけ見ると非常に大きな額のため驚かれたのではないでしょうか。だからこそ、毎月の修繕積み立てが必要なのです。
一般的に1棟を所有するタイプの不動産投資において、修繕積立金は家賃収入の5～8％くらいが望ましいと言われています。
そこで上記の合計金額を戸数と月に換算し、毎月の修繕積立金が1戸あたりいくらになるか計算してみましょう。
●ファミリータイプ：2,170万円 ÷ 10戸 ÷ 360ヶ月（30年） = 1戸あたり約6,000円
●ワンルームタイプ（10戸）：1,830万円 ÷ 10戸 ÷ 360ヶ月（30年） = 1戸あたり約5,000円
毎月の1戸あたりに計算しなおすと、そう大きな費用ではないのが分かります。場合によっては、共益費と同じくらいの額と考えても良いでしょう。
不動産投資は毎月かかるランニングコストはもちろん、将来的な費用も考慮するのが上手いやり方です。
定期的に建物の修繕を重ねていくと、結果として資産価値を維持できる上に売却の際に有利になります。
不動産投資のランニングコストは、必ず修繕積み立ても含めて計画するようにしましょう。