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自分でもやってみよう！収益物件の登記を調べる方法
2017年5月20日
物件のマイソク（販売図面）には登記に関することも掲載されています。
でも購入するのが自宅ではなくて収益物件の場合もその情報だけでいいのでしょうか。
本当はもうちょっと詳しく登記について調べておいたほうがベターです。
その理由と初心者でもわかりやすい登記調査の方法をご紹介しましょう。
対象物件だけの調査ではちょっと危険
物件を購入するときにその対象となっている不動産の土地や建物の登記については
不動産会社があらかじめ調査しています。
さらには契約時に重要事項として説明する義務もあるので明確になります。
でも本当はもう少し踏み込んだ登記調査しておくと後々のトラブル回避に役立ちます。
例えば…
- ・公図と現況があっていないと言われたけどどの程度かよくわからない
- ・建物に未登記部分があるらしい
- ・隣地との境界は未確定、図面もないと言われた
このように登記について説明を受けますがでもはっきり言って
「だからどうなんだろう・・・」と思いますよね。
公図が現況と合っていないとその不一致の度合によっては購入すべき物件ではない場合もあります。
融資がつかなかったり、後に売却したり分筆することができないかもしれません。
建物部分に未登記があると言われてもそれがどの程度なのか、
自分が現金で購入しても転売するときには登記しないと買主は融資を受けられません。
また境界線については未確定であってもその隣地の数は何件なのか、
どんな人が隣地の所有者なのか不明確なまま購入すると
後日隣地とのトラブル問題に巻き込まれるかもしれません。
実際に格安で購入した物件がもともと隣地とトラブルになっており
収益物件としての価値がなかったという事例もあります。
法務局で関係図面と隣地を調べておきましょう
収益物件の購入にはこれらの事を踏まえて隣地との関係まで登記を調べるほうがベターです。
例えば隣地と境界を明確する必要が出たとき（将来の建て替え時など）
隣地の数が多いとそれだけ費用も高くなります。
また隣地にちょっと怪しげな名前の法人名義があったり、
明治時代の所有者の登記のままであったりすると、
いざ立ち合いをするとなったときにスムーズにいかない可能性があります。
不動産会社任せにしないでご自身でもちょっと確認することで将来的トラブルの回避に役立ちます。
法務局で調べておきたい内容は次の通りです。
- ・公図
- ・対象物件の全部事項証明書（登記簿謄本）
- ・隣接する土地の要約書
- ・地籍測量図（土地所在図）
- ・建物図面
公図のコピーを請求して対象地を探してみましょう。
その土地の全部事項証明書と隣接する土地の要約書も取ります。
これで隣地の所有者にどんな人がいるのかわかります。
また対象地の証明書で所有権に関する経緯や抵当権に関することも確認できます。
土地に分筆などの経緯があると地積測量図が保管されています。
その写しを確認することで過去に境界確定をしていればその経緯も確認できます。
建物の登記については対象物件だけで大丈夫です。
建物図面がある場合は念のため写しを取得しておきます。
公図や測量図のない場合の参考図面となります。
公図が現地とどうもずれているな…または公図が全く現況と違うな…という場合は
念のために「旧土地台帳付属地図」という図面を閲覧しましょう。
和紙に筆で書かれたなんとも歴史的な地図を無料で閲覧することができます。
ただし地図混乱地域に指定されているエリアでは閲覧禁止となっていて、
土地家屋調査士など有資格者でしか確認ができない場合もあります。
閲覧請求することでそのような地域なのかどうかもわかりますね。
旧土地台帳付属地図と公図を見比べてみると公図が現況と合ってない理由が解明することがあります。
単なる書き違えや損傷により不明確な場合です。
そんな時もし土地に枝番（何番地２、何番地３など）がある場合は
「分筆申告図」が閲覧可能かどうか確かめます。
昔は分筆すると税務署に通知するために図面を作成することが義務付けられていました。
その時の図面も筆で和紙に書かれたものですが、
破損しないように普通紙にコピーして保存されている法務局が殆どです。
その申告図が現況とほぼ一致するのであれば、
現在の公図と現地に多少のずれがあっても購入することにさほど影響しないことが確認できます。
ただし、公図混乱地域に指定されていないといえども申告図もなく、
旧土地台帳付属地図も破損しており、公図と現地との不一致の謎がわからない場合は、
専門家のアドバイスを受けたほうが無難です。
ちょっと面倒ですか？
でも本来ならここまで確認しておいた上で購入したほうが良いのはわかっていただけたでしょうか。
隣地の建物が越境しているなど目に見えて問題のある場合でないと、
詳しい相隣関係までは物件の情報として得られることができません。
法務局はコンピューター化されているので現在では職員が登記を調べる際にかなり助けてくれます。
（以前は素人が訪庁しても忙しくて相手にされませんでした）
よほど複雑なケースでない限り、１時間もしない調査で確認ができます。
不動産の登記は人の戸籍と同じくらいその沿革を確認するための重要な制度です。
気になる物件があればぜひ一度調べてみてください。